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从6.1%到3.7%！一年半前，刚刚在珠海买了首套商品房的林某不淡定了。事实上，近一年半时间，珠海房贷利率起伏巨大。2020年10月，林某在珠海购买首套住房并从中国工商银行贷款，商贷利率是6.1%，她贷款共计200万，在30年等额本息还款模式下，每月还款约12120多元。但如果按照当下珠海最低利率3.7%，每月仅需偿还9205元。两者之间整整差了2915元！将近3000元的月供差额几乎相当于小城市里一人一个月的生活费了！而目前，房贷的实际利率由贷款基础利率（LPR）±基点（BP）形成。以林某的房贷利率为例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上涨1.45%，实际利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。虽然从一年半前到现在，LPR已经从4.65%下降到4.3%，但是林某房贷在LPR基础上增加的145BP，并没有改变。即使按照现在的LPR利率，林晓每月也需偿还11670元。还贷差额是怎么来的？

今年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数。这一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要依据。而最近房贷利率跌破4%的，不止珠海一座城市。多个城市陆续加入这一行列。根据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市，房贷利率最低降到3.7%；郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市，目前最低房贷利率降到3.8%。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，根据央行政策，目前70个大中城市中，过半城市的首套房贷利率在2023年达到不设下限的要求。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，大部分的房价在下跌。预计未来越来越多城市的首套房利率将取消下限。这样一来，怎么办？房贷利率暴跌，提前还款似乎成为了贷款者的“唯一选择”。“对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。因此，不少人选择提前还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。”李宇嘉表示。与此同时，2022年下半年以来理财收益持续走低也让“有闲钱”的人选择提前还贷！李宇嘉表示，据测算热点城市房子的综合持有成本在5%～9%左右，如果房价不在快速上涨的区间，居住功能之外，持有房子并不划算。只要房贷利率高于理财利率，或房价在下跌或居民预期房价下跌，提前还贷的动机就会存在。不过最近，越来越多人发现，提前还贷的道路几乎被“堵死”了......提前还贷比借钱难？有人求助维权热线，有人深陷骗局“历时40天，提前还贷成功”“现在提前还款排到11月了”……从去年蔓延至今的提前还贷潮越演越烈，已然从个人理财方式变成还贷者与银行之间的推拉，有的银行关闭线上预约渠道，有的银行则需排队等候几个月。由于银行的条条框框限制太多，据悉，有的还贷者在多次与银行交涉后，总结出了一套“对付银行的流程”：先打银行客服热线投诉，如果没有效果，就再拨打银保监会设立的银行保险消费者投诉维权热线12378投诉，最后还可以拨打政务服务便民热线12345咨询当地银保监局。其他网友也分享了通过向监管部门投诉解决还贷难问题的经历。一位网友晒出打了“上百次”12378热线的截图，在接通后拒绝转接到当地投诉热线，坚持要求银监会受理，翌日便收到了银行支行的电话：“他们通知有提前还贷额度了，可以给我预约到半个月后扣款，而且也收到了银保监会的短信。我个人观点是向银保监会投诉更加有效，银行工作人员立刻帮我把提前还贷时间提前了。”“维权热线并不好打通，自动挂断后接着打，这么重复了十几次后，我的电话终于接通了。”解解透露，在监管部门受理的投诉公单送到银行支行后，一周内扣款了，在40多天的拉锯战后她终于提前还贷。提前还贷如此之难，有市民想提前还清余下的房贷，竟然被不法分子欺骗。这些人正是利用受害人急于还贷却找寻不到正规途径的迫切心理，引诱受害人入局。设置不必要的门槛，不主动为提前还贷者提供便利，银行此举的原因是什么？“我想银行应该是面对很大的保住房贷的压力。”某金融从业者分析。那么，从去年蔓延至今的提前还贷潮对银行的影响究竟有多大？从数据中或能窥见答案。央行2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示：截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5％，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2％，增速比上年末低10个百分点。从各家银行披露的贷款数据来看，也能看出去年个人房贷增长乏力，而房贷占比较高的国有六大行受提前还贷潮的影响更大。从截至2022年上半年的数据来看，国有银行个人住房贷款在全行贷款中的占比远高于股份制银行，其中占比最高的是邮储银行，达到33.19％；建行紧随其后，占比为31.78％；工行、农行和中行的占比也突破了28％。而对比2021年末的数据，各行的个人住房贷款占比已经有所下降。而股份行中，中信银行、招商银行和兴业银行的个人住房贷款占比较高，均突破20％。“提前还贷对银行来说，就是相关业务规模的收缩。”银行内部人士表示，相关业务越大，受影响面也越大，但也要具体分析。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，短期内大量提前还贷的情况会使银行面临些许压力。“由于房贷能为银行提供稳定现金流收入的优质资产。对银行来说，提前还房贷加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升。”一方想要提前还贷，一方推辞拖延，消费者和银行之间究竟谁该为此买单？避免提前还贷“掉坑”

对于最近涌现的提前还贷潮，房产律师王玉臣表示，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。“所以如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。”面对申请提前还房贷的客户，银行是否可以收取违约金或补偿金？王玉臣认为，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多情况下是以双方贷款协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。而招联金融首席研究员董希淼认为，提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更，不是借款人单方面的权利，的确需要借贷双方协商一致。“部分银行在借款合同约定符合条件的提前还款不收取违约金，但应提前进行申请。这里是‘申请’，并不是所有申请都会获得银行同意。”董希淼表示。专家呼吁政策调整

“老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。”经济学家任泽平在微博上呼吁，市场热议提前还房贷现象，说明我们的政策需要调整以反映民众呼声。董希淼表示，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。他建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。任泽平建议，除引导银行适度降低存量房贷利率外，还可以降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担，解决居民提前还款难问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。周茂华认为，提前还房贷的热潮不会持续。“一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔闲置资金的业主相对适合一些。从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。”对于提前还贷潮你怎么看？谁又该为高房贷买单呢？欢迎【评论区】留言交流~

关键词： 个人住房贷款 新增房贷 提前履行