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4月20日下午，“深圳取消二手房参考价”的消息不胫而走。网传的消息主要有三点：1、深圳二手房参考价不调整；2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；3、即日起执行。截至目前，上述消息并未官宣。不过，据媒体报道，目前中行和建行、工行已落实执行。有深圳当地中介人员亦表示，消息属实，“官方没有明确发布，但已落实过银行，可按照执行。银行评估价和网签备案价，哪个低按哪个。”也有中介人员表示，“目前正等待银行的进一步细则”。截至目前，各中介平台仍显示参考价，部分低于参考价挂牌的房源则直接显示业主真实报价。与此同时，有平台房源挂牌信息直接显示“新政，评估价贷款”等字样。（一）何为二手房参考价？2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入。二手房参考价是指房管局对每个楼盘给出的最低交易价格，低于这个价格的将无法进行过户。二手房参考价政策，曾经被其他城市短暂使用，比如上海、广州、东莞等，但因为市场下行而终止执行。目前，全国仅深圳一个城市还在严格执行着这一限制性政策。这使得深圳楼市在今年第一季度的复苏中表现落后于其他城市。（二）为何“二手房参考价”政策备受关注？首先二手房参考价因为关系房贷落实问题，对深圳二手房市场影响较大；其次，二手房参考价政策能否完整实施也反映着楼市价格是否坚挺，从而影响房地产市场是否景气的判断。而深圳过去这一次楼市下行周期中，主要的楼市收紧政策有两次。2020年7月，在楼市过热的情况下，深圳在限购、限售、首付比例、豪宅税界定等方面收紧了楼市政策，此后严查经营贷购房，深圳市二手房月度成交量自此开始下降，不过月度成交量都在5000套以上。2021年2月，深圳推出全国首创的政策——“二手房参考价体系”，此后，深圳二手房月度成交量骤降，月度成交量一直徘徊在2000套左右。今年1月，深圳二手房成交量仅1391套，创下过去9个月来新低；2月深圳二手房市场回暖，成交量创下过去19个月来的新高；3月二手住宅继续大升，过户量达到3949套，环比上涨57%，同比去年3月增加2.5倍。这也就是说，目前深圳二手房成交量基本回到了2021年5月之前，但较参考价实施前的成交量仍有较大差距。具体情况如下图：深圳当地中介表示，去年很多房子已经低于指导价在出售了。这也是深圳春节过后，深圳的二手房成交量呈现回暖态势的原因之一。根据乐有家研究中心发布的《一季度深圳各区二手成交TOP10小区，过半低于参考价成交》，今年一季度全市成交热点盘来看，主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本均以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差10%以内）成交。（三）二手房参考价如何影响深圳二手房市场？主要是该政策提高了二手房买卖中买家首付款的金额。如果政策完整实施，二手房参考价普遍比市场成交价低，而银行在此后的二手房交易中只按照参考价贷款，也就是说，购房者实际成交的价格中，高于参考价的那一部分，需要购房者自行筹集并与首付一起支付，购房者的资金压力随之增加。例如：一套房子，如果业主的挂牌价是500万元，但是该房源的政府指导价可能只有460万元。按照3成首付计算，前者需要首付150万元，后者首付则为138万元。如果银行按照政府指导价进行放款，那么购买二手房时，购房者就需要自己额外多掏12万元才能凑够150万元的首付。如今市场销售价格低于二手房参考价，而银行会按照网签备案价和评估价孰低为准，那也就意味着二手房参考价将只是一个“参考”，并不会影响银行借贷问题，也就是与房贷“脱钩”。（四）政府为何不直接调整参考价？广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当这个参考价向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭”，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定了。“对深圳来说，现在可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。”针对深圳制定的“二手房参考价”，你怎么看？二手房参考价与贷款脱钩，又会对深圳楼市有何影响呢？欢迎来【评论区】聊聊~

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