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自打政治局委员会给楼市发出最新定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以来，房地产的一举一动就备受关注，各方小道消息也是层出不穷。这不，昨夜晚间11点半左右，新华社发文住建部有了“官方”最新表态：据新华社报道，住房和城乡建设部部⻓倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。这段发言中，最为值得关注的，当属楼市“三把斧”：其一，落实“认房不认贷”，这代表以限购、限售为主的限制性政策出现较大放松；其二，降低首套房首付比例，拉低购房门槛；其三，降低首套房贷款利率，减少购房成本。“认房不用认贷”，到底是什么意思？“认房不认贷”的政策指的是无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。如果购房者名下已经有一套房了，则不管是不是贷款，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低将至35%、房贷利率可以降至4.75%。且认房不认贷政策对于改善型的购房者有好处。即使购房人过去有过两次贷款购房记录，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的标准买房贷款了，这样也会增加房产的流通性。政策落实对一线城市影响最大以北京为例，2017年3月17日，北京发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，认定首套房实行“认房又认贷”政策、二套房首付比例最低提升至60%最高80%、暂停发放25年以上的个人住房贷款。“317调控”力度之大使得北京楼市直接出现了成交量和价格的分水岭。“‘认房又认贷’指的是，就算在北京没有房产，名下无在途贷款，但是有过房贷记录，那在北京购买首套房也要付二套房的首付，大幅提升了北京楼市的入市门槛。”房地产从业人员表示。根据房产交易机构此前发布的数据，“317调控”效果明显。自调控开始后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅达到13.5%。随后北京楼市进入漫长的横盘期。2019年初，北京二手房均价为59898元/平米，相比较2017年3月份房价高点下跌了11.3%。纬房研究院发布的数据显示，2023年二季度，北京房价的中位数为56166元/平米。从数据上来看，“317调控”后北京房价整体呈现下跌的态势。值得关注的是，自2022年以来，已经至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整。在此前的这轮调整中，郑州市则是打响了“首枪”。2022年3月初，郑州发文表示，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。自2022年各地楼市政策“轰炸”之后，目前，仅有部分一二线城市以及少量的三四线城市仍执行严格的“认房又认贷”政策。中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。房贷利率还有多少下行空间？除了提到更好落地“认房不认贷”政策之外，住建部其他两项政策同样备受关注。从现行的首付比例执行情况来看，多数城市的首套房首付比例为30%至40%，部分城市在上一轮将首套房首付比例优化至20%。房贷利率方面，当前，我国的房贷利率与LPR挂钩，各商业银行在LPR的基础上加点形成房贷利率。目前，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。根据易居研究院发布的数据，当前，全国首套房贷利率整体处于4%的水平，二套房贷利率整体处于4.9%的水平。不过，截至目前，已经有包括唐山、九江、无锡等在内的多个城市首套房贷利率突破了4%，达到3.7%至3.9%的水平。机构看法：中信证券表示，政治局会议在房地产领域最值得关注的内容：一是肯定了我国房地产市场供求关系发生了重大变化，这是未来对政策进行调整的客观基础；二是肯定了房地产已经是宏观经济层面需要留意的重大风险点，这为政策进一步加大对需求的支持奠定了条件。房地产业向运营和服务转型的新发展方向没有改变，但短期对开发产业链也应该乐观。中金公司指出，这种变化主要是指经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求阶段，存量及增量住房供给较为充分的城市有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。对于房地产的“认房不认贷”，你是否支持？你又是否看好房地产板块呢？欢迎来【评论区】聊聊~

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